郭凌勇，华发城市运营投资控股有限公司董事长。毕业于北京师范大学历史学专业。

“你们郭总很年轻嘛，才50吧？”

11年前，在尚未成型的十字门展厅，36岁的郭凌勇被音响安装师傅的一句话逗笑了。他怪不了对方眼神不好，“3天3夜守着工地没回家，满脸络腮胡，头发乱糟糟，谁看我都像50岁的。”

后来，这成了他给员工培训时常讲的一个笑话。作为华发城市运营板块的“领头人”，郭凌勇至今仍身体力行着“五加二”“白加黑”的拼搏精神，“只有拼搏，才能让‘奇迹’不断发生。”

他所指的，是在珠海广为流传的“十字门奇迹”——2009年至今，华发集团践行使命、勇挑重担，倾力将十字门片区从一片蕉林滩涂，打造成为了粤港澳大湾区发展现代服务业的新高地。

十字门中央商务区建设前后对比图

此后，郭凌勇继续率领团队，将更多“十字门奇迹”书写在了更广阔的珠海大地，为华发集团转型升级、珠海经济社会发展，以及粤港澳深度融合作出了重要贡献。

“没有奋斗就没有现在的城市运营，没有奋斗就没有现在的华发。”郭凌勇期待，未来城运板块也能跟随集团继续共创下一个辉煌的十年、二十年。

结缘珠海

坐在北师大的教室里研读历史时，郭凌勇可能从未想过，自己未来的职业生涯，大半时间都会和工地打交道。

不是没有坐办公室的机会：作为历史系学生会主席和学校优秀毕业干部，1996年大学毕业时，北京市某部委就曾向他抛出橄榄枝。“我还实习了一段时间，但感觉还是不适应那个氛围。”年轻的郭凌勇果断决定，要南下特区看一看。

此时的珠海经济特区，正站在腾飞的新起点上：珠海机场已正式建成通航，首届航展更是全球瞩目。这股干事创业的激情留住了他。

第一份工作是在一所民办学校，干了不到一年，心中燃着熊熊烈火的郭凌勇，瞄准了房地产行业。

从某种意义来看，这更像是“时代的召唤”：这一年，房地产行业迎来新一轮大调整，成为“福利房”时代走向“商品房”时代的分水岭。随着商品房时代的悄然来临，地产销售策划的职业也开始兴起。

郭凌勇终于找到了进入地产业的切口。此后10年间，他深耕珠海地产开发策划，成了业内知名的“金牌策划人”。

2007年11月，34岁的郭凌勇决定跳槽到华发股份。理由很简单：“当时华发已经做到了珠海的老大，要想继续在地产领域发展，必须选择华发。”

此时的华发股份，正谨慎迈开异地扩张的步伐。郭凌勇的主要任务，就是带领团队“走出去”投拓新资源。

2008年，团队第一站到了重庆。“当时领导说了，找不到项目，不准回珠海。”他记得很清楚，5月12日那天，团队正在弹子石的一栋高楼的顶楼办公。“突然楼晃起来了，有人喊地震了，我们就赶紧往下跑。”

第一次经历地震，手机也全都没了信号，所有人都懵了。“晚上睡觉，就在旁边垫一个空可乐罐，一有余震，可乐罐掉地上就能提醒我们。”

辗转难眠的一夜后，第二天，电话终于通了。按照新指示，所有人全部从重庆撤回珠海。第一次投拓，就这样还没开始就宣告结束。郭凌勇内心复杂。

他没预料到的是，一场无比艰巨又令人兴奋的挑战，正在前方等着他。

趟出新路

时间要回溯到2008年春天。

这一年3月，45岁的甘霖履新珠海市委书记。随后，按照省委部署，一场解放思想大讨论的热潮，在全市上下兴起。

3个月后，珠海召开市委六届四次全会，正式明确了建设生态文明新特区、争当科学发展示范市的宏伟目标。新一轮大发展的序幕就此拉开。

如何为珠海的崛起打造一个新的兴奋点？上任不久的甘霖将目光聚焦在了马骝洲水道的南北两岸。

“当时甘霖书记是坐着船绕了珠海水道一圈，最后发现环澳门城市带，只有这里还是一片荒芜。”郭凌勇还保存着许多十字门片区的老照片：“这一片当时就两个区域，一块是边防禁区，另外的都是滩涂和鱼塘。”

这片“处女地”要怎么开发？甘霖把研究的担子交给了华发集团。

2008年8月，由时任华发集团副总经理李光宁牵头，一个由10多名业务骨干组成的工作小组紧急成立了。郭凌勇也是其中一员。

以李光宁为组长的华发工作小组

“市里面初步有做会展的构想，我们就邀请了多家国内外会展领域的权威机构，一起来深入调研。”郭凌勇说，仅用时2个月，工作组便拿出了一套详尽的“会展经济区”调研报告。

这样的工作效率和质量，得到了市领导的高度认可。在听取了工作组的成果汇报后，甘霖当即拍板，对项目提出了更高层次的定位：“建设珠海CBD，为珠海打造一个中央商务区！”

随后，由李光宁带队，工作组又开始马不停蹄奔赴上海、天津、重庆、北京等地考察学习。“白天看项目，跟当地政府部门和企业交流；晚上就连夜写报告，基本是24小时不停。”这段考察之旅，让郭凌勇“刻骨铭心”。

考察组最后一站是在北京，当时，已临近元旦，李光宁下了“死命令”：拿不出满意的方案，不准回家过元旦！

“所有人都快熬不住了，但李总都带头撑着，我们也只能硬着头皮拼命写，不断地推翻、又不断调整。”郭凌勇直言“服了”，12月31日凌晨4点，在核对完最后一版报告后，李光宁才终于满意了。

也正是在这份报告中，华发正式提出了“产城一体、产融结合、政府主导、企业运作”的16字开发模式，为十字门的快速推进奠定了扎实的基础。

2019年1月8日，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》正式公布，将珠海定位为“珠江口西岸核心城市”。

15天后，在华发建筑设计公司，甘霖带领着珠海市各职能部门一把手，现场听取了李光宁对十字门中央商务区战略发展研究等内容的分析汇报，并给予了高度肯定。

2009年2月，珠海市政府正式授权华发集团为开发建设运营主体，批准启动十字门开发，规划控制总用地面积约5.77平方公里。

2009年5月，珠海十字门中央商务区建设控股有限公司正式成立，刚刚履新华发集团总经理的李光宁，兼任十字门控股公司董事长兼总经理，郭凌勇出任常务副总经理。

华发集团就此开辟出了地产板块外的另一条新路。

奇迹的开端

起步不久，重磅礼物就来了。

2009年8月14日，国务院批复《横琴总体发展规划》，横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。横琴开发跃上国家战略层面。

而提前一年启动的十字门中央商务区，南片区3.49平方公里，正好处在横琴新区的范围内。十字门中央商务区建设，也一跃成为横琴新区建设的启动项目。

在郭凌勇看来，这是时代对于华发“敢担当”的奖励。“作为市属国企，华发接下任务时，是只讲付出，不问回报。谁也没想到，我们因此抢抓了横琴大开发的宝贵战略机遇。”

事实上，这样的前瞻性，几乎贯穿了十字门中央商务区建设的全过程。

会展中心的国际招标就是一个典型例子。“2009年以前，几乎没有国际知名的设计单位深度参与过珠海的城市规划设计。我们去联系那些国际大牌时，人家都没听过珠海，更没听过华发，就觉得你们是不是骗子？”郭凌勇笑称，为此，华发几乎发动了所有资源帮忙对接设计机构。

最终，华发成功邀请到了21家国际国内顶尖机构参与投标。经过层层筛选，十字门中央商务区城市设计概念方案由美国HOK（霍克）国际亚太公司中标，一期建筑设计方案由英国罗麦庄马中标。

罗麦庄马设计沟通会

“事实也证明，这个选择很正确。”郭凌勇很自豪，“10年前的建筑方案放到现在仍不过时，仍是湾区顶尖、国内一流。”

在全球招标紧锣密鼓进行之时，为了更直观地展示商务区的蓝图，2009年8月，华发又一次接到紧急任务：务必要在12月中旬前建成一个高规格的展示中心，以迎接12月16日横琴新区的正式挂牌。

李光宁将这个任务交给了郭凌勇。他压力山大：“按正常工期，展厅光装修就要2个月，3个月建成一个1500平米的展厅，大家都觉得根本不可能，但必须上！”

要建展厅先要有地。彼时，从市区去横琴仅有一条水泥路。郭凌勇研究了一圈，发现只有边防区外面的一个鱼塘位置合适。他立马带着烟奔向了鱼塘。“发烟给人家套近乎啊，每天就蹲在田埂上跟那个鱼塘主聊补偿的事。”

征地、设计、施工、装修，团队开始连轴转。为了达到最好的展示效果，郭凌勇还大胆创新，率先使用了当时最先进的全息影像、数字化投影沙盘、3D影院等展示技术。

十字门中央商务区的建设者们

但一切安装就绪，正准备开始调试时，大家都傻眼了。

“最核心的环节出了岔子，投影仪与地面的距离太远，加上模型的散射，效果大打折扣。”郭凌勇急了，没两天展厅就要开放了。他左思右想，最终果断决定连夜从外省调来性能更好的投影设备进行更换，同时找人来安装自动窗帘，且把模型全部喷白减少散射。“很紧张，好在最终成功了。”

两天后，时任中央政治局委员、广东省委书记汪洋如期来到十字门展厅视察，对展厅以及十字门中央商务区的规划给予了高度肯定。

这一战，成就了最初的“十字门奇迹”，却也使得郭凌勇的满头黑发几乎全白。

十字门中央商务区的建设者们

“饿了吃泡面，困了裹着个军大衣在地毯上就睡了……”回忆起这段不平凡的开始，他感概万千，“这3个月是大家一起‘五加二’‘白加黑’搏命干出来的，华发就是能在最短的时间里，凝聚起最强的力量。”

很快，全世界都将被这股力量所震撼。

十字门巨变

2010年6月28日，一声令下，38台大型打桩机同时启动，打出了第一批35米深的工程试验桩，标志着十字门中央商务区正式开工。

最先启幕的，是总占地面积26.9万平方米的珠海国际会展中心项目。

从2010年6月正式开工，到2014年会展中心各单体陆续建成投入运营，会展中心的建设过程创造了许多个“第一”。但其中，最让郭凌勇难忘的，还属“华南第一基坑”。

“市中心的会展中心，必须高度节约化使用土地，所以我们规划建设了超大、超高的地下停车场。”郭凌勇称，这决定了项目基坑的大小——地下开挖深度超过13米、周长达1.75公里、地表面积超过17万平方米，约同于24个足球场大小。

“这么大的基坑，稍有不慎就容易发生坍塌。”回忆当年被基坑支配的恐惧，他记忆犹新：“后面是将军山，前面是大海，地下水非常厉害。只要下雨，晚上就不用想回家了。太紧张了，必须亲自蹲守在那，过一会就去看一下监测设备，观察基坑预警情况。”

这个基坑“折磨”了郭凌勇足足一年多。但事实上，即使基坑顺利完工了，后来的日子，他仍然几乎天天泡在工地。

他有一双被磨白了的劳保鞋，现在已经成了华发城市运营板块的“文物”，所有新员工入职培训都得看看那双鞋。“就是希望他们记住，你管的项目你一定要去工地现场，而不是坐在办公室。”郭凌勇说。

这样的作风，“毫无疑问”塑造了一只能打硬仗的团队——110天落成金融街一期基地；2年时间全面完成商务区横琴片区27公里市政道路、7.7公里堤岸和近30万平方米园林绿化景观；陆续建成珠海第一家国际标准的会展中心、第一家国际专业剧院、第一座国际五星级酒店、珠澳第一高楼……

2012年8月，横琴金融街建设工地现场

11余年间，十字门中央商务区创造了一个又一个奇迹，从一片蕉林荒涂，成长为珠江西岸乃至粤港澳大湾区现代服务业的新高地，建造了一个又一个让珠海人引以为傲的城市名片，也成为珠海经济参与全球竞争的重要阵地。

截止目前，十字门片区已累计引进38个产业及配套项目，总建筑面积超过800万平方米，引入超过100家金融机构及现代服务企业进驻办公，协助横琴管委会引进金融企业超过7000家、各类市场主体逾15000家。

全面崛起

十字门为何能出奇迹？

在郭凌勇看来，最核心原因有两个。一是顺势而为，抢抓机遇，从国家战略中崛起；二是华发拥有一支高素质的队伍，有传承了40年并不断发展的企业文化，“‘创业奋斗、勇于担当、忠诚奉献、追求卓越’的华发精神，深刻地影响了每一个进入华发的人。大家都能够在原有基础上，比以前更担当、更努力、更拼搏，这是我们能成功的根本。”郭凌勇强调。

秉承着这样的精神，华发城市运营业务，也开始逐步向珠海其它区域拓展。

2013年6月28日，郭凌勇（右）在十字门华发国际会展中心封顶仪式上

2015年，通过整合集团体系内33家与城市运营业务相关的公司，华发城市运营板块正式诞生。郭凌勇成为该板块的领头人。

此后，通过建立“平台+区域”的全新管控架构，城运板块大幅提升了管控效率，全面梳理构建起城运五大业务集群，成为珠海城市建设排头兵。

目前，华发城市运营已成功打造了十字门中央商务区、金湾航空城核心区、高新科技创新海岸等7个宜居宜业的现代化城市片区；开发建设运营了横琴·澳门青年创业谷、横琴金融产业基地、澳门产业多元服务基地、智谷圆芯、圣博立科创园、富山产业服务中心等9个产业特色鲜明、配套完善的产业园区；累计为珠海建设道路、桥梁、隧道约350公里，以及大量市政公园绿化和交通枢纽设施。

承担了城市之心核心区、南山工业区、吉大中心区、北山区域城市更新、望海楼等重点城市更新改造项目；建设运营近百个涵盖会展、体育、文化、教育、医养等公共服务设施和写字楼、酒店等高端商务楼宇。

2014年8月，郭凌勇在工地视察

凭借卓越的规划设计能力、开发建设能力、运营管理能力、产业发展能力和资金保障能力，从2017年起，华发城运板块已连续四年入围中国产业新城运营商10强。

而强势崛起的城市运营板块，也为华发集团收入利润的增长做出了显著贡献，成为集团实现转型升级、跨越发展的核心支撑之一。

2012年，华发集团开始实施“转型升级、跨越发展”战略。7年间，集团主要经营指标均实现七倍以上增长。2019年营业收入突破800亿元，资产总额突破3600亿元。

新的挑战

“人无远虑，必有近忧。”熟读历史的郭凌勇，从未忘记这句古训。

一个客观事实是，由于相关政策的变化和调整，城运板块原有的一级开发模式已无法复制，这无疑将影响后续业绩的增长。

“城运板块已经到了需要转型升级的关键节点。但好在，我们的能力和资源积累，使得转型具备了可能性。”郭凌勇没有回避问题。

他已经有了系统的思考：一方面，我们将持续做好一级开发工作，适时调整、优化现有模式，探索新的开发模式；同时，加快转型做好二级开发和资产的持续运营。

另一方面，也将积极探索发展新业务。包括充分整合原珠海城建集团业务，扎实研究推进智慧城市建设；积极探索地铁建设运营、大健康、大文旅等新业务发展方向等。

“战略转型的研究工作已经开始，我们也很有信心能跟随集团继续创造更多辉煌。”面对转型带来的挑战，郭凌勇很淡定。

这种淡定，一面源自城运板块的底气，另一面或许是因为，在华发的10余年，他早已经习惯与压力和挑战共处。

2015年11月28日，珠海华发喜来登酒店盛大开业

“最开始做展厅的时候，小孩才两岁，忙得顾不上家里，我就跟他们说，放心，做完展厅就好了。做完展厅，想着过了基坑危险期就好。再往下又想会展中心弄完就好了。结果金湾的项目开始了，富山、高新区的活也都来了。你发现你永远没得停，永远有做不完的活。”郭凌勇笑着吐槽。

但他从不抱怨。“这就是华发的精神，大家都很搏命的去做，所有人都拧成一股绳。”他强调道，“包括光宁总，他永远是跟我们在一起拼搏。”

有一年年会，由李光宁提议，郭凌勇和他一起登台演唱了周华健的《朋友》。在一声又一声的“朋友”合唱里，看着台上台下并肩作战的战友们，他被那种场景和氛围深深打动。

“我在这里成长，在这里能有所发挥，同时也留下了我的汗水和贡献。”采访最后，他露出难得的柔和，“华发已经像我的家一样。”